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L’étau se resserre de plus en plus autour des locations touristiques. Suspendue à cause de la dissolution prononcée par Emmanuel Macron en juin, la proposition de loi «anti-Airbnb» est ressortie du placard. «1,2 million de logements, détournés des habitants, sont désormais dédiés au tourisme. Il y a urgence à légiférer», alerte Annaïg Le Meur, députée Renaissance, coauteur de la PPL.
La fiscalité des locations touristiques - ou courte durée - est pointée du doigt. Car elle est plus avantageuse que celle des logements sur longue durée. Les députés et sénateurs ont réussi à se mettre partiellement d’accord sur le sujet. Le Figaro fait le point sur la fiscalité en vigueur concernant les revenus locatifs, après les modifications adoptées par les parlementaires.
Si vous louez votre logement avec ces équipements (dont voici la liste), vous pouvez opter pour une location sur une courte ou une longue durées.
• Locations courte durée, meublés non classés
Il s’agit des fameuses locations de type Airbnb. Elles sont dans le viseur des élus locaux qui estiment qu’elles empêchent les habitants de se loger et sont à l’origine de l’envolée des loyers. Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs, deux solutions s’offrent à vous: l’abattement forfaitaire ou le régime réel (ou micro-BIC). Si vos revenus sont inférieurs à 15.000 euros (et non plus 77.700 euros) par an (loyer + charges), vous pouvez prétendre à un abattement automatique de vos revenus locatifs. Pour rendre ces locations moins avantageuses, cet abattement a été abaissé de 50% à 30%. Les 70% restants sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu. En revanche, si vos gains annuels sont supérieurs à 15.000 euros par an, vous devrez passer au régime réel, plus contraignant mais, la plupart du temps, plus intéressant fiscalement.
• Locations courte durée, meublés classés
Il s’agit des gîtes ruraux, chambres d’hôtes ou appartements étoilés. Côté fiscalité, le principe est le même que pour les non classés (voir ci-dessus). La fiscalité des biens classés a été fortement rabotée. L’abattement forfaitaire a été abaissé de 71% à 50% - les 50% restants sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu - et le seuil maximal de revenus au-delà duquel vous ne pouvez plus opter pour l’abattement, a été réduit de 188.700 à 77.700 euros par an.
• Locations longue durée
Dans le cas d’une location longue durée, la fiscalité est plus avantageuse, en tenant compte des modifications des parlementaires, à celle d’une location courte durée pour des biens non classés: seuil de 77.700 euros et abattement de 50% - les 50% restants sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Si vos revenus annuels sont inférieurs à 77.700 euros, vous avez le choix entre l’abattement forfaitaire et le régime réel. En revanche, s’ils sont supérieurs à ce seuil, vous êtes obligés de choisir la deuxième solution et bénéficierez d’une déduction de l’ensemble de vos charges.
Le régime réel peut s’avérer avantageux grâce à l’amortissement de votre bien qui va permettre de réduire les bénéfices déclarés et donc de payer (beaucoup) moins d’impôts. «Cet amortissement est possible seulement si vous tenez, ou faites tenir, une comptabilité et si vous mettez votre logement à l’actif du bilan», prévient Me Aurélie Sultan, avocate experte de la fiscalité patrimoniale chez Demeuzoy Avocat.
La location vide ne vaut que dans le cas d’une location longue durée. Comme pour la location meublée, il existe deux régimes d’imposition: micro-foncier (abattement forfaitaire) ou réel. Pour redonner de l’intérêt aux locations nues, délaissées par les propriétaires, les parlementaires ont décidé d’augmenter l’abattement. En revanche, ils n’ont pas réussi à se mettre d’accord sur la hausse. Les députés veulent le porter de 30% à 50% et les sénateurs, à 40%. Quant au seuil de revenus maximal en dessous duquel vous pouvez bénéficier de cet abattement, il s’élève à 15.000 euros par an. Contrairement à la location meublée, vous ne pouvez pas utiliser la méthode de l’amortissement.
Ce récapitulatif, qui est un point d’étape, n’est pas à l’abri de nouvelles modifications. Soutenue par la ministre du Logement Valérie Létard, la PPL «anti-Airbnb» sera examinée pour un vote final, par le Sénat le 5 novembre puis par l’Assemblée nationale deux jours plus tard. Sans compter le budget 2025 entre les mains des parlementaires, qui inclut aussi un amendement sur la fiscalité locative.
