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Le propriétaire peut-il imposer la réalisation de travaux au locataire ?

Quelles sont les obligations des bailleurs et des locataires lorsque des travaux doivent être réalisés dans un bien locatif ?  Le propriétaire peut-il imposer au locataire de subir ces travaux dans le logement ? Les conseils de Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr.

franceinfo: Le locataire peut-il s'opposer aux travaux demandés par le propriétaire ? 

Charlie Cailloux: Non, le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux que le propriétaire veut réaliser dans le logement. La loi prévoit qu’il doit laisser l’accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux nécessaires sur les parties communes (pour un ravalement par exemple) ou sur les parties privatives (la réparation d’un dégât des eaux) mais aussi pour les travaux d’amélioration (notamment de la performance énergétique). Le locataire doit laisser faire ces travaux mais ça ne veut pas dire du tout que le propriétaire peut se pointer avec ses artisans à l’improviste pour faire les travaux. Il va falloir que le propriétaire et le locataire s’organisent.

Et si le locataire résiste, comment ça se passe ?

La loi prévoit un formalisme : le propriétaire doit avertir le locataire au préalable par une lettre qui explique la nature des travaux, les délais, etc. A noter que l’on ne peut pas imposer au locataire des travaux les samedis, dimanches et jours fériés. Si le locataire ne prend pas les dispositions pour permettre les travaux, le propriétaire devra repousser ses travaux (concrètement, il ne peut forcer la porte du locataire). Ce refus du locataire pourra justifier un congé pour motif légitime et sérieux lors de la prochaine échéance du bail, voire une action judiciaire si les travaux sont urgents.

Des travaux, ça peut causer beaucoup de nuisances, du bruit, de la poussière, est-ce que le locataire doit payer son loyer pendant les travaux ? 

Oui il doit continuer à payer son loyer mais selon la loi, il peut demander au bailleur une ristourne si les travaux durent plus de 21 jours. En pratique, tout dépendra de l’intensité des nuisances : si le logement est inoccupable, même pendant une seule petite semaine, le locataire est légitime à demander une réduction de loyer.

Et si le propriétaire veut rénover intégralement le logement, des travaux qui durent plusieurs mois, comment peut-il procéder ?

Dans ce cas, le plus souvent, il doit donner congé au locataire et donc lui demander de partir. Attention, il ne peut pas le faire en cours de contrat, il doit attendre l’échéance du bail, donc au bout de 3 ans en location vide. Et surtout très important : il faut que le bailleur justifie de sa réelle volonté de faire ces travaux (en expliquant leur nécessité et leur faisabilité). Évidemment, le congé n’est valable que pour le cas de très gros travaux, par exemple si la toiture menace de s’effondrer ou si le logement est devenu indécent. En tout cas, on ne casse pas le bail d’un locataire seulement pour passer un coup de blanc sur les murs.